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ローンの種類を学ぼう！　とっても大事な基礎知識

住宅金融公庫には、2種類の返済方法が準備されています。

• 元利均等…毎月支払額一定、一般的
  （支払い金利多い方と覚えてくださいね！）
• 元金均等…支払額が毎年減少していく支払い方法、最初は苦しいけど後がとっても楽！
  （支払い金利少ない方と覚えてくださいね！）

住宅ローンの概要について

◎住宅ローンは大きく分けると公的融資、公庫が支援する民間との提携ローン、そして民間融資の3通りになります。

公的融資（主なもの）

住宅金融公庫

公的融資の中ではもっともよく利用されている現在の住宅金融公庫は、平成18年度末までに新しく設置される独立行政法人にその業務を引き継ぐことになりますが、これから借りてもその後の返済条件は変わることはありませんのでご安心ください。
日本国籍（外国人なら永住権）を持つ人なら誰でも利用できます。
住宅の構造・床面積や地域により条件がつき、融資額も異なってきます。
金利は固定金利（段階金利）で年収や床面積で区分され、融資限度額は購入価格の80%以内。（一定の収入があり返済が十分と認められる人（収入合算も可）については、この融資限度額は撤廃される）最長返済期間は住宅の構造で決まります。省エネルギー性が高い住宅や耐久性を備えた住宅、高齢化対策としてのバリアフリータイプの住宅は優遇されます。はじめてマイホームを持つ人には有利な資金です。

年金住宅融資（平成17年1月末をもって新規融資受付は終了）

公庫に次いで利用率が高かった公的融資は平成17年1月末をもって新規融資の受付を終了し、平成17年4月より独立行政法人福祉医療機構にその業務を引き継ぎますが、すでに借りている人の返済条件の変更などは一切ありません。

財形住宅融資

勤務先で財形貯蓄をしている人が利用できる公的融資。
財形貯蓄を１年以上続けていて貯蓄残高が50万円以上ある人が対象で、購入価格の80％以内であれば貯蓄残高の10倍まで、最高4000万円まで借りられます。金利は、5年固定金利制で6年目以降の適用金利は、5年経過後毎の金利見直しにより決定する形となります。勤務先に申し込む財形転貸、公庫を窓口とする財形直接融資（公庫財形）などがあります。
公務員の場合は共済組合が窓口となります。

自治体の融資

全国の都道府県や市区町村でも独自の住宅融資をおこなっており、その地域に住むか勤務している人が対象となります。融資額や返済期間は自治体によって異なります。金利は大部分が固定金利で、低金利となっています。融資には、自治体が直接融資する方法、自治体が委託した資金を金融機関が融資する方法、利子補給する方法の３通りがあります。

公庫支援の提携ローン

フラット35

「民間が貸し出した住宅ローンの債権を住宅金融公庫が買い取り、それを証券化して投資機関に販売、資金を流動化させることで、より借りやすいローンを生み出す」ことを主眼に、公庫が支援してできた民間金融機関との新型提携ローンです。このローンの最大の特徴は「全期間固定金利型」と「保証料不要」で、このほかにも「繰上げ返済の手数料無料」というメリットもあります。融資条件は、「床面積以外は基本的に現在の公庫の融資条件とほぼ同等の条件を満たすこと」とされていますが、相違点は、公庫が毎月の返済額の5倍以上の年収が必要なのに対し、フラット35は4倍以上でＯＫ。融資率は公庫では年収800万円超の人は原則50％に対し、フラット35では年収にかかわらず融資率80％が可能となる点です。その他、公庫では構造や地域によって融資額等を細かく設定しているのに対し、フラット35は「全国一律に100万円以上5000万円以下、価格の80％まで」となっていて、金利や事務手数料も金融機関ごとに異なります。公庫の特約火災保険には加入できず、一般の火災保険（公庫より割高）に加入することが義務付けられています。公庫は平成18年に独立行政法人に組織変更されますが、その後も公庫の中心的な事業の一つとなるローンです。

すまい・るパッケージ

上記の「フラット35」のほかに、公庫のもうひとつの“支援ローン”とされるのが、この「すまい・るパッケージ」です。公庫では、例えば年収800万円超の人には物件価格の50％までしか融資できなくなりましたが、そのために資金不足に陥る人が多発、そこで生まれたのがこのローンです。
仕組みは「公庫融資の審査に通れば、民間ローンから自動的に80％まで融資が受けられる」というもので、現在ほぼ全国の金融機関が取り扱っています。申込みは公庫融資と同時に書類もひとつでＯＫですので面倒がありませんが、金利は金融機関によって異なります。

民間融資

●銀行　●労働金庫　●信用金庫（組合）　●生命保険会社　●損害保険会社
●信販会社　●各企業による持家制度　●住宅金融専門会社　など

金融の自由化により、民間金融機関は続々と新型の住宅ローンを販売しています。これらは金利面における自由化だけでなく、融資額の拡大、返済期間の延長、返済方法の多角化、ガン保障特約付き等リスクヘッジ機能の充実などさまざまな特徴を持っており、自分のライフスタイルに合わせたローンの選択肢が大きくひろがりつつあります。

◎返済方法の概要

「元利均等返済」と「元金均等返済」

毎月の返済額が常に一定となる「元利均等返済」は返済計画が立て易く一般的な返済方法です。一方「元金均等返済」は当初の返済額がもっとも多く、その後は毎月徐々に減っていきます。それぞれメリット・デメリットがあってどちらが有利とは言えませんが、住宅ローンを利用する人のうちほとんどが「元利均等返済」方法を選択しています。

「固定金利型」と「変動金利型」

住宅ローンの金利には、借入時の金利が最後まで変わらない「固定金利型」と、金融情勢の変化に応じて返済期間中でも金利が変わっていく「変動金利型」があります。
公的融資の場合、公庫は「固定金利型」、財形は5年固定金利制ですが、長期的にみると「変動金利型」と言えます。
民間融資ではいずれかを選択できるようになっていますが、主流は「変動金利型」です。
しかし、自由化に伴い最近では固定と変動を組み合わせた「選択型」も多く登場しています。
金利が低い局面では「固定金利型」、金利が高い局面では「変動金利型」を選ぶのが基本といわれています。

ローン減税は、うまく利用するとビックリ仰天の効果！

例えば年収580万円・扶養親族1人といった御家族の場合、借り入れ2500万円・30年ローンを組んだ場合、ローン減税によって10年間で戻ってくる【還付金】はざっと176万円

ローン減税Q&A

共働き夫婦はそれぞれが「住宅ローン控除」を使えるの？ OKです。夫婦でそれぞれが住宅ローンを組んで持分登記している場合はもちろん、夫婦が借入れについて連帯債務者となっていれば、夫婦それぞれが、それぞれの借入金年末残高に応じて住宅ローン控除の適用を受けることができます。 なお、妻が連帯債務者でなく「連帯保証人」となっている場合には、妻は住宅ローン控除の適用が受けられませんのでご注意ください。 つなぎ融資は「住宅ローン控除」の対象になりますか？ ダメです。つなぎ融資は返済期間が10年未満のローンですから、年末にこの残高があったとしてもこの年は「住宅ローン控除」の対象にはなりません。 親名義の家屋の増改築を子どもがローンを組んで行った場合、子どもは「住宅ローン控除」が受けられますか？ ダメです。住宅ローン控除の対象になる増改築は、「自己の居住の用に供している「自己」所有の家屋で一定の要件を満たすものに限られるからです。ただし増築により共有持分を取得し、他の要件も満たしている場合には、対象となります。 住宅を建てる前に買った土地のローンは住宅ローン控除の対象になりますか？ その土地が次の要件にあてはまる場合は、控除対象となります。 ・宅建業者から購入した建築条件付き土地（取得後3ヶ月以内に建築請負契約を締結しなければならない）である場合。 ・住宅を新築する日以前2年以内に購入された土地で、債権担保のためその住宅を目的とする抵当権が設定されている場合などに限られます。 転勤で家族を残して単身赴任する場合、住宅ローン控除の対象になりますか？ OKです。　転勤などのやむを得ない事情で家族と離れて生活する場合でも、取得等の日から6ヶ月以内に家族が居住し、単身赴任が終わったときにその本人が再びその家屋に居住すると認められるときは、本人が居住の用に供したものとして住宅ローン控除の適用が受けられます。 転勤期間中、他人に賃貸していた自宅に、転勤が終わって再びその住宅に居住した場合は取得10年以内であればその時から再び住宅ローン控除の対象となりますか。 ダメです。住宅ローン控除を受けるには「居住の用に供した日以後、控除を受ける年の年末まで引き続き居住していること」が条件となるからです。 年間の所得合計金額が、一度でも3000万円を超えてしまうと、それ以降の住宅ローン控除は受けられないのですか？ それ以降でも、3000万円以下となった年で他の要件も満たしていれば再び住宅ローン控除の対象となります。

相続時精算課税制度による住宅取得資金贈与の特例について

相続時精算課税制度とは？

• 概要

  生前贈与については、受贈者（子）の選択により、現行の贈与税制度に代えて、贈与時に贈与財産に対する贈与税を支払い、その後の相続時にその贈与財産と相続財産とを合計した価額を基に計算した相続税額から、既に支払ったその贈与税を控除することにより贈与税・相続税を通じた納税をすることができることとする制度。

• 適用対象者

  本制度の適用対象となる贈与者は65歳以上の親、受贈者は20歳以上の子である推定相続人（代襲相続人を含む）。

• 適用手続き

  本制度の選択を行おうとする受贈者（子）は、その選択に係る最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に所轄税務署長に対してその旨の届出を贈与税の申告書に添付することにより行う。
  この選択は、受贈者である兄弟姉妹が各々、贈与者である父、母ごとに選択できるものとし、最初の贈与の際の届出により相続時まで本制度は継続して適用される。

• 適用対象財産等

  贈与財産の種類、金額、贈与回数に、制限はない。

• 税額の計算

  （１）贈与税額の計算

  本制度の選択をした受贈者（子）は、本制度に係る贈与者（親）からの贈与財産について贈与時に申告を行い、他の贈与財産と区分して、選択をした年以後の各年にわたるその贈与者（親）からの贈与財産の価額の合計額を基に計算した本制度に係る贈与税を支払う。
  その贈与税の額は、選択をした年以後については基礎控除110万円を控除せず、上記の贈与財産の価額の合計額から、複数年にわたり利用できる非課税枠2,500万円（特別控除）を控除した後の金額に、一律20％の税率を乗じて算出する。
  （注）なお、本制度を選択した受贈者（子）が本制度に係る贈与者（親）以外の者から贈与を受けた場合には、その贈与財産の価額の合計額から基礎控除110万円を控除した後、贈与税の税率を乗じて贈与税額を計算する。

  
  

  （２）相続税額の計算

  本制度の選択をした受贈者（子）は、本制度に係る贈与者（親）からの相続時に、それまでの贈与財産と相続財産とを合算して現行と同様の課税方式（法定相続分による遺産取得課税方式）により計算した相続税額から、既に支払った本制度に係る贈与税相当額を控除する。その際、相続税額から控除しきれない場合には、その控除しきれない本制度に係る贈与税相当額の還付を受けることができる。
  なお、相続財産と合算する贈与財産の価額は、贈与時の時価とする。

  この制度は、平成15年1月1日以降の相続又は贈与から適用される

住宅取得資金等に係わる相続時精算課税制度の特例

2,500万円の非課税枠（特別控除）に1,000万円を上乗せし、非課税枠（特別控除）を3,500万円とする特例は17年末で終了しました。

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